이명박 대통령이 여러가지 부동산 정책(재개발 재건축 관련 등)을 펼칠것처럼 보이면서 당선되었으나,
실제로 재개발 재건축 관련한 일련의 부동산 정책은 일정기간 유보 되었다.

지난번 양도세 감면 관련 내용도 아직 시행되는것 같지는 않다.
이번에 취등록세 관련한 감면 내용도 국가나 지방자치단체의 재정상의 문제로
에누리없는 결과로 오해 또는 없던일이 될 것으로 보인다.


부자가 되려면 부자가 무엇을 하고 싶은지 알라고 했다.
그래서 (이명박 대통령이 가장 신경써주시는) 일반 서민과는 상관없은 부자들은 무엇을 할까 잠시 고민해 보자.

부자들의 재테크 수단.. 부동산.. 그중에서도 재개발/재건축이 주로 뉴스에 나온다.
재개발/재건축은 왜 재테크 수단이 되었는지 잠시 생각해 볼 필요가 있다.
나도 예전엔 막연히 재개발/재건축은 헌집주고 새집 받으니 돈이 되는 것이라 생각했다.
그런데 조금 알고보니 서민으로서는 생각치 못한 몇가지 장치가 숨어 있었다.

최근 우리나라 부동산 시장은 대활황이었다.
그 활황에 가장 방해를 하는 요소중에 하나는 세금이며, 그런 세금중에 가장 기본은 양도소득세이다.
1가구 1주택인 경우에는 수도권인 경우 3년보유-2년거주의 조건을 채우면 얼마를 남겨먹어도 세금이 없다.
그런데 1가구 2주택 이상은 세금 감면이 복잡하고 재수 없으면(?) 많이 내야 한다.

이것때문에 부동산중에 추가적인 빛을 본 것이 바로 재개발/재건축이다.
재개발/재건축을 위해 집을 때려부수는 순간 해당 주택이나 아파트는 대한민국 상에서 사라진다.
부동산 등기상으로 집이 없어진다. (뒤통수를 때리지 않는가? 아니라면 자세한 설명을 이어본다)

만약 내가 1가구 2주택 상황에서 1주택이 재개발/재건축으로 인해 집이 허물리게 되는순간
양도소득세에서 자유로운 1가구 1주택 상황이 된다는 것이다.
실제로 새아파트 공사기간은 몇년에 해당하므로 상당기간 여유를 갖고
새집이 지어지기 전에 기존 주택을 처분하면 양소소득세 없이 수익(?)을 거두고
새집이 완성되면 입주하면 완벽하게 돈벌고 새집들어가는 놀라운 성과를 거두게 된다.

사람의 욕심은 한이 없다고 했다.
기존 부동산 시장은 저런 상황에 2주택 활용으로 만족하지 못하고,
재건축 아파트를 3채, 4채씩 보유하여 운영하던 분도 보인다.
예전에는 대출도 지금보다 훨씬 자유로운 시기였기에 가능했다고 할 수 있다.

현실세계는 냉혹하다.
자 이제 드디어 강남을 비롯하여 재건축 아파트들이 속속 들어서는 이 상황..
새아파트는 들어가야할 시기.. 기존 아파트는 시세대로(라고 쓰고 거품가격이라고 읽는다)는 절대 팔리지 않는다.

재개발 때문에 분당에 잠시 거주하셨던 강남분들이 아파트 지어지자 돌아오기 러쉬중이시라고 한다.
분당 지금 역시 그런맥락에서 집값이 초토화중이고..

정부가 버블세븐이라고 했던지역은 약세를 면치 못하고 있다.
정부가 버블세븐이라고 했다면, 상세한 이야기는 못했겠지만.. 그럴만한 이유가 있던거였다.
내가 짐작하기엔 저런 1가구 다주택 활용자들의 통계를 이미 알고 있지 않았을까?

실제 예를 들어보면..
인구 몇만 안되는 과천에서 3천세대의 재건축 아파트가 지어져 이번에 입주를 한다고 한다.
그중 1천여세대가 동일한 과천 지역에 거주한다고 한다.
1천여세대가 전세만 살고 있느냐? 아니다. 왜냐면 다른 과천 아파트들도 재건축 중이니..
위의 공식대로 2채, 3채를 가지고 계신다는거다.

역시 정부의 대출조건 제한, 재건축/재개발 관련 제한 등으로 인해 더욱 숨통은 조여오고 있으며,
실제로 과천지역의 집값 하락도 최근 부동산 시장 뉴스에서 하락폭을 이야기할때 단골로 오르내리고 있다.
게다가 비슷한 평수의 재건축 예정 아파트가 지금 신축된 아파트 보다 비싼 기이한 현상이 일어나고 있다.
얼마전 일밤 경제야놀자에서 나온 재건축 아파트에 따른 비용까지 계산한다면,
지금 싼 새집을 사야지.. 헌집을 살이유는 없어보인다.

언젠가 노무현 전 대통령이 부동산 시장은 부동산 중개업자에게 문제가 있다는 식의 발언으로
상당히 곤욕(?)을 치른적이 있다.

부동산 업자는 부동산 매매가 일어나야 장사가 되는 업이다보니,
자연스럽게 부동산이 활황(?)이 되기를 기원할 수 밖에 없는 입장이다.
그래야 사고파는 사람이 더 많이 생기기 때문이다.
비슷한 형태로는 증권애널리스트들의 항상 주식은 보유해야 하고 오른다는 소리와 일맥상통하다 할수 있다.

다시 이 포스트의 제목인 부동산 교환을 이야기 해보자.
일반적으로 부동산 매매란 부동산을 현금으로 사고파는 행위이다.
그런데 부동산 교환? 말그대로 부동산과 부동산을 맞바꾼다는 이야기다.
(경우에 따라 부동산의 가치에 맞추어 현금을 추가로 부담하는 쪽이 있기도 하다.)

그런데 이상황에 왜 부동산을 교환하는가?

앞서 언급한대로 새로지은 아파트에는 들어가야하고,
1가구 1주택일 때 팔아야 세금이 안나오니 한시가 급한 상황이다.
이때문에 부동산 교환이라는 일이 벌어지고 있다.

현금을 주고받지 않을뿐 교환은 매매와 같이 취등록세를 내야한다.
다만 지금 1가구 1주택 상황이니 양도소득세가 없이 교환(매매)가 가능하다는 것이다.

2001년에 1억 => 2008년 8억원 => 2010년 10억원
예를 들어 위와 같은 주택이 있는데 지금 2008년도에 8억으로 교환을 해두면..
혹시나 2010년에 10억에 팔더라도 10억-8억 = 2억에 대한 양도소득세만 물면 되는것이다.
그런데 지금 매매가 안되어서 계속 가지고 있게 되면..
2010년에 10억에 팔면 10억 - 1억 = 9억에 대한 양도소득세를 내야하는 것이다.

지금 주택을 팔지못해 교환하는 사람들은 1가구 2주택을 감수하는 상황이기에 가능한 시나리오다.
최대한 양도소득세를 줄여보고자 하는 센스이시다.

이것도 현찰을 보유한 부자들이야 그렇다 치지만,
몇억이 되는 집이 은행 정기예금보다 오르지 않는다면..
혹은 대출금 이자만 나가는 상황이 된다면 부동산 교환이란것은
일시적인 잔꾀에 지나지 않는다.

자 부자들이 왜이렇게 보유세를 비롯한 부동산관련 세금을 싫어하는지는 이제 감이 잡히리라 생각합니다.
정기적금 이율 - 대출이자 도 안나오는판에 부동산관련 세금만 늘어간다면..
언젠가 오르겠지 하면 기다리는 그분들에게 아마도 낙이 없겠죠..

정리하면 부자가 되기위해선 부자가 무슨 생각하는지는 알아야 한다는 말은 틀림이 없으나,
그분들 생각 따라갈 때쯤 되면 어느새 부자 되어있지 않을까요?